いくらの家が買えるか：銀行が教えない3つの数字

銀行が住宅ローンを審査するときに見るのは「返済できるか」で、収入倍率と返済負担率を使います。しかしそれは上限であって、使うべき額ではありません。持続可能な予算は自分で算出します。

数字1：28/36ルール

• 住居費は月収の28%以内：ローン返済額、管理費、固定資産税、保険料を含む。
• 総負債は月収の36%以内：さらに自動車ローン、カード、消費者ローン、扶養支出を加える。

例：世帯月収30万円なら、住居費上限8.4万円、総負債上限10.8万円。すでに車のローンが3万円あれば、住宅ローンの返済は7.8万円以内に抑えるべきです。

数字2：頭金比率と見えないコスト

頭金は通常20〜30%ですが、これが必要現金のすべてではありません。さらに不動産取得税（約1〜3%）、修繕積立金、仲介手数料、リフォーム、家具家電、そして最低6か月分の返済準備金も必要です。

数字3：ストレステスト

契約前に、金利を1〜2ポイント上げて返済額を再計算し、耐えられるか確認してください。現在の金利でぎりぎりの予算なら、金利変動への抵抗力は全くありません。

住宅ローン計算ツールで金利と期間を変えて返済額を比較し、ローン計算ツールで繰り上げ返済もシミュレーションしましょう。

保有コストも忘れずに

• 管理費・修繕積立金：面積に応じ、長期では大きな支出。
• 維持とリフォーム：建物は年数ととも継続的な投資が必要。
• 通勤コスト：郊外は単価が安くても、長年の通勤時間と交通費を織り込む。
• 機会費用：頭金を運用した場合の潜在的収益。

これらを総合して出た金額が、本当に買える価格です。通常は銀行の承認額より20〜30%低くなりますが、それが安心して住み続けられる予算です。