住宅ローン
毎月の支払い額を計算し、償還スケジュールを確認
このサイトの計算ツールは、一般的な情報提供のみを目的として推定値を提供します。これらは財務、投資、税金、法律に関するアドバイスではありません。決定を下す前に、資格のある専門家に相談してください。
住宅ローンの使い方
- 1物件価格と頭金の比率（または金額）を入力すると、借入元本が自動計算されます。
- 2返済期間と年利を入力します。固定資産税と火災保険料がわかれば、より実態に近い月額が算出できます。
- 3月額の内訳（元金・利息＋税・保険）と、返済期間全体の総利息を確認します。
住宅ローンの月額は何で構成されるのか
月額 = 元金・利息 + 月あたり税金 + 月あたり保険料 (+ ローン保険料)月額は元金と利息だけだと思われがちですが、金融機関は固定資産税や火災保険料を毎月徴収して一本化することが多く、この4要素を PITI（元金 Principal、利息 Interest、税金 Taxes、保険 Insurance）と呼びます。頭金が20%未満の場合はさらにローン保険料が上乗せされ、残高が物件価格の80%を下回るまで通常は継続します。
月額のほかに、頭金・登記費用・鑑定料・融資手数料などの一時費用があり、通常は物件価格の2〜5%程度です。いくらの物件なら無理がないかを判断する目安が「28/36ルール」で、住居費は月収の28%以内、自動車ローンやカード支払いを含む全債務は36%以内とされます。保守的な基準ですが、過剰な借入を防ぐ効果があります。
| 頭金比率 | 借入元本 | 月額（元利） | ローン保険 | 総利息 |
|---|---|---|---|---|
| 10% | 2,700 万円 | 約 12,890 円相当 | 必要 | 約 1,940 万円 |
| 20% | 2,400 万円 | 約 11,459 円相当 | 不要 | 約 1,725 万円 |
| 30% | 2,100 万円 | 約 10,027 円相当 | 不要 | 約 1,510 万円 |
頭金比率が月額に与える影響（物件3,000万円・30年・年利4.0%）
よくある質問
頭金は多いほど良いですか？
一概には言えません。頭金が多いほど借入元本と総利息が減り、ローン保険も不要になります。一方で機会費用もあります。全貯蓄を頭金に充てると緊急資金が消えます。税後リターンがローン金利を安定的に上回る運用先がある場合や、リスクに備えた現金が必要な場合は、頭金を抑える方が合理的です。生活費の3〜6か月分は必ず手元に残しましょう。
固定金利と変動金利、どちらを選ぶべき？
固定金利は全期間で金利が変わらず支払額が読めるため、長く住む予定で確実性を重視する人に向きます。変動金利は当初の金利が低いことが多い反面、市場金利に応じて上昇するリスクがあり、数年で住み替えや借り換えを予定し、支払増に耐えられる人向きです。判断の軸は「住む期間」と「金利上昇時に家計が耐えられるか」です。
繰り上げ返済は得ですか？
ローン金利と代替投資の税後リターンを比べます。金利の方が高ければ、繰り上げ返済はその利率での確実なリターンを得るのと同じです。低ければ、投資に回すか緊急資金を厚くする方が合理的です。また地域によっては住宅ローン控除が受けられるため、繰り上げでその優遇を失う点も考慮してください。
28/36ルールとは？
返済能力の目安です。住居費は月収の28%以内、住宅ローン・自動車ローン・カードの最低支払いを含む全債務は36%以内に収めるという基準です。金融機関の初期審査の目安として使われ、やや保守的です。最終審査では信用情報、頭金比率、勤務先の安定性なども加味されます。