住宅ローンを組む際、銀行は通常「元利均等返済」と「元金均等返済」のどちらかを選ばせます。毎月の返済額、総利息、当初の負担は大きく異なりますが、違いを理解しないまま契約する人は少なくありません。
2つの方式の本質的な違い
- 元利均等返済：毎月の返済額が一定。当初は利息の割合が多く、徐々に元金の割合が増えます。
- 元金均等返済：毎月返す元金が一定。利息は残高に応じて計算されるため、返済額は毎月減少します。
当サイトのローン計算ツールで試すと明確です。1億円・30年・金利4%の場合、元利均等は月額約477,400円。元金均等は初回約611,100円で、以後毎月約1,100円ずつ減ります。
総利息はどれくらい違うか
同じ例で、元利均等の総利息は約7,190万円、元金均等は約6,020万円と、その差は約1,170万円です。差は元金の減り方によるもので、元金均等は早い段階で利息計算の元となる残高を減らせます。
では元金均等が常に有利なのか
必ずしもそうではありません。当初の返済額が約28%高く、購入直後で資金繰りが厳しい世帯には現実的な負担です。その負担で生活が苦しくなったり、カードローンに頼るようでは、利息の節約は意味がありません。
判断基準はシンプルです。当初の高い返済額を無理なく払えるなら元金均等。そうでなければ元利均等を選び、浮いた分を繰り上げ返済に回しましょう。
繰り上げ返済を前提とする場合
5〜10年で完済する予定なら、両者の差は大きく縮まります。利息の多くがまだ発生していないためです。その場合は違約金の有無や、毎月の返済額を下げるより期間を短縮できるかを重視してください。住宅ローン計算ツールで比較できます。