¿Cuánta casa puede permitirse? Tres cifras que el banco no le dará
Entre lo que el banco aprueba y lo que usted puede sostener de verdad suele haber un trecho. Tres ratios le dan la cifra segura.
Cuando un banco aprueba una hipoteca se pregunta «¿podrá pagar?», usando múltiplos de renta y ratios de endeudamiento. Eso es un techo, no la cifra que debe usar. El presupuesto sostenible lo calcula usted.
Cifra uno: la regla 28/36
- Gastos de vivienda por debajo del 28 % del ingreso mensual: cuota, comunidad, IBI y seguro.
- Deuda total por debajo del 36 %: añada coche, tarjetas, préstamos al consumo y obligaciones familiares.
Ejemplo: con 30.000 de ingreso mensual, el tope de vivienda es 8.400 y el de deuda total, 10.800. Si ya paga 3.000 de coche, mantenga la cuota hipotecaria por debajo de 7.800.
Cifra dos: entrada más costes ocultos
La entrada suele ser del 20–30 %, pero dista mucho de ser todo el efectivo necesario. Reserve también para impuestos de transmisión (aprox. 1–3 %), fondo de mantenimiento, agencia, reforma, electrodomésticos y al menos seis mensualidades de colchón.
Cifra tres: la prueba de estrés
Antes de firmar, recalcule la cuota con tipos 1–2 puntos más altos y compruebe si la soporta. Si su presupuesto solo cuadra al tipo actual, no tiene ninguna defensa frente a subidas.
Compare cuotas con la calculadora de hipotecas según tipo y plazo, y simule amortizaciones con la calculadora de préstamos.
No olvide los costes de mantenimiento
- Comunidad: se calcula por superficie y a la larga pesa.
- Mantenimiento y reformas: la vivienda exige inversión continua con los años.
- Desplazamientos: vivir más lejos abarata el precio, pero el tiempo y el transporte también cuentan.
- Coste de oportunidad: lo que la entrada podría rendir invertida.
La cifra resultante es lo que realmente puede permitirse. Suele quedar un 20–30 % por debajo de lo que el banco prestaría, y es el presupuesto con el que se vive tranquilo.