¿Cuánta casa puede permitirse? Tres cifras que el banco no le dará
Entre lo que el banco aprueba y lo que usted puede sostener de verdad suele haber un trecho. Tres ratios le dan la cifra segura. Lee la guía completa con ejemplos paso a paso y consejos prácticos.
Cuando un banco aprueba una hipoteca se pregunta «¿podrá pagar?», usando múltiplos de renta y ratios de endeudamiento. Eso es un techo, no la cifra que debe usar. El presupuesto sostenible lo calcula usted.
Cifra uno: la regla 28/36
- Gastos de vivienda por debajo del 28 % del ingreso mensual: cuota, comunidad, IBI y seguro.
- Deuda total por debajo del 36 %: añada coche, tarjetas, préstamos al consumo y obligaciones familiares.
Ejemplo: con 30.000 de ingreso mensual, el tope de vivienda es 8.400 y el de deuda total, 10.800. Si ya paga 3.000 de coche, mantenga la cuota hipotecaria por debajo de 7.800.
Cifra dos: entrada más costes ocultos
La entrada suele ser del 20–30 %, pero dista mucho de ser todo el efectivo necesario. Reserve también para impuestos de transmisión (aprox. 1–3 %), fondo de mantenimiento, agencia, reforma, electrodomésticos y al menos seis mensualidades de colchón.
Cifra tres: la prueba de estrés
Antes de firmar, recalcule la cuota con tipos 1–2 puntos más altos y compruebe si la soporta. Si su presupuesto solo cuadra al tipo actual, no tiene ninguna defensa frente a subidas.
Compare cuotas con la calculadora de hipotecas según tipo y plazo, y simule amortizaciones con la calculadora de préstamos.
No olvide los costes de mantenimiento
- Comunidad: se calcula por superficie y a la larga pesa.
- Mantenimiento y reformas: la vivienda exige inversión continua con los años.
- Desplazamientos: vivir más lejos abarata el precio, pero el tiempo y el transporte también cuentan.
- Coste de oportunidad: lo que la entrada podría rendir invertida.
La cifra resultante es lo que realmente puede permitirse. Suele quedar un 20–30 % por debajo de lo que el banco prestaría, y es el presupuesto con el que se vive tranquilo.