房貸
計算每月付款和攤銷表
本站計算器僅提供一般性估算與參考資訊，不構成任何金融、投資、稅務或法律建議。在做出任何決定前，請諮詢合格的專業人士。
如何使用房貸
- 1輸入房屋總價與首付比例（或首付金額），系統自動算出貸款本金。
- 2填寫貸款年限與年利率；若已知房產稅與房屋保險，一併填入以估算真實月供。
- 3檢視月供構成（本金利息 + 稅費 + 保險）以及整個貸款週期的總利息支出。
房貸月供由哪些部分構成
月供 = 本金利息月供 + 月房產稅 + 月房屋保險 (+ 月貸款保險)很多人以為月供只是本金加利息，但貸款機構通常按月代收房產稅與房屋保險，一併計入月供，這四個部分合稱 PITI（本金 Principal、利息 Interest、稅費 Taxes、保險 Insurance）。若首付低於 20%，還需額外支付私人抵押貸款保險，直到貸款餘額降至房價的 80% 以下才可申請取消。
除月供外，買房還有一次性支出：首付、過戶費、評估費、貸款手續費等，通常合計占房價的 2%–5%。評估自己能負擔多少房子時，業界常用「28/36 法則」：房貸月供不超過月收入的 28%，含車貸、信用卡在內的全部債務月供不超過月收入的 36%。這條法則偏保守，但能有效避免過度負債。
| 首付比例 | 貸款本金 | 月供（本息） | 是否需貸款保險 | 總利息 |
|---|---|---|---|---|
| 10% | 270 萬元 | 約 12,890 元 | 需要 | 約 194.0 萬元 |
| 20% | 240 萬元 | 約 11,459 元 | 不需要 | 約 172.5 萬元 |
| 30% | 210 萬元 | 約 10,027 元 | 不需要 | 約 151.0 萬元 |
首付比例對月供的影響（房價 300 萬元、30 年、年利率 4.0%）
常見問題
首付付得越多越好嗎？
不一定。首付越多，貸款本金越少、總利息越低，還能省下貸款保險；但也要看到機會成本：把全部積蓄壓在首付上會削弱應急資金，若你有收益穩定高於房貸利率的投資渠道，或需要保留現金應對風險，適度降低首付更合理。通常建議至少留 3–6 個月的生活費作為應急金。
固定利率和浮動利率怎麼選？
固定利率在整個期限內利率不變，月供可預期，適合計劃長住、偏好確定性的人。浮動利率初期通常更低，但會隨市場利率調整，存在上行風險，適合計劃幾年內換房或再融資、且能承受月供上漲的人。判斷的關鍵是：你打算住多久，以及利率上行時你的現金流能否承受。
提前還貸划算嗎？
先比較房貸利率與你的替代投資收益。若房貸利率高於你能穩定獲得的稅後收益，提前還相當於鎖定一份無風險回報；反之則不如把錢用於投資或先補齊應急金。另外房貸利息在部分地區可抵扣個稅，提前還會失去這部分優惠，決策時應一併考慮。
28/36 法則是什麼？
一條衡量償債能力的經驗標準：房貸月供不超過月收入的 28%，全部債務（房貸 + 車貸 + 信用卡最低還款等）月供合計不超過月收入的 36%。它是貸款機構常用的初篩參考，偏保守；實際審批還會考慮信用評分、首付比例與職業穩定性。