房屋淨值
計算房屋淨值貸款或 HELOC 付款
本站計算器僅提供一般性估算與參考資訊，不構成任何金融、投資、稅務或法律建議。在做出任何決定前，請諮詢合格的專業人士。
如何使用房屋淨值
- 1輸入房屋當前市場價值，以及所有房貸或留置權的總餘額。
- 2選擇放款方允許的貸款價值比上限，通常為 80% 至 85%。
- 3檢視可用淨值，以及可申請的房屋淨值貸款或信用額度上限。
房屋淨值是什麼
淨值 = 房屋價值 - 未還房貸；可用 = 淨值 × 貸款價值比上限淨值是你完全擁有的那部分房產。隨著房貸償還和房產市場價值上升，淨值會增長。
放款方通常只讓你借用淨值的一部分以保留安全緩衝，並且會要求評估來確認當前價值。
可貸上限的演算法是：房屋市值 × 80% − 現有貸款餘額。以市值 500 萬、貸款餘額 300 萬為例，上限為 500 × 80% − 300 = 100 萬。這 80% 是貸款機構的風控紅線——他們要求無論發生什麼，房子裡至少留 20% 是借款人自己的權益，這樣借款人才有動力繼續還貸而不是棄房。
需要提醒的是，房屋淨值雖然賬面存在，但它是「非流動性資產」。把淨值借出來用於消費（旅遊、買車）等於用房子的風險去換消費品，一旦房價下跌或收入中斷，可能面臨既欠貸又無房的局面。相對合理的用途是房屋改造（可能提升估值）或整合高息債務（用 5% 的淨值貸替換 18% 的信用卡）。
| 貸款餘額 | 房屋淨值 | 淨值率 | 可貸上限(80%) | 實際可借 |
|---|---|---|---|---|
| 350 萬 | 150 萬 | 30% | 400 萬 | 50 萬 |
| 300 萬 | 200 萬 | 40% | 400 萬 | 100 萬 |
| 250 萬 | 250 萬 | 50% | 400 萬 | 150 萬 |
| 200 萬 | 300 萬 | 60% | 400 萬 | 200 萬 |
市值 500 萬房產在不同貸款餘額下的可貸額度（按 80% 上限）
常見問題
房屋淨值信用額度（HELOC）和房屋淨值貸款有什麼區別？
HELOC 是可隨用隨取的迴圈額度；房屋淨值貸款則是一次性發放、固定還款的款項。
我會失去房子嗎？
會。兩者都以房產作抵押，逾期還款可能導致止贖。只借還得起的部分。
利息可以抵稅嗎？
用於重大房屋裝修的借款利息在部分地區可能抵扣，請諮詢當地稅務專業人士。
淨值貸（HEL）和淨值信用額度（HELOC）有什麼區別？
淨值貸是一次性拿到固定金額、固定利率、按月等額還款，類似第二筆房貸，適合金額和用途明確的支出。HELOC 是迴圈信用額度，在額度內隨借隨還、利率通常浮動，只付已動用部分的利息，適合持續性的支出（如分階段裝修）。前者確定性高，後者靈活但利率風險大。
淨值貸的利息可以抵稅嗎？
取決於你所在地區的稅法與資金用途。以美國為例，現行規則要求資金用於「購買、建造或實質性改善」該抵押房產才可抵扣，用於還信用卡或消費則不可。其他國家和地區差異很大，且政策會變，實際操作前請以當地最新稅法或稅務顧問意見為準。