Hypothek
Berechnen Sie monatliche Zahlungen und Tilgungsplan
Die Rechner auf dieser Website liefern Schätzungen nur zu allgemeinen Informationszwecken. Es handelt sich nicht um Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Konsultieren Sie einen qualifizierten Fachmann, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
So nutzen Sie Hypothek
- 1Geben Sie den Kaufpreis und die Anzahlung prozentual oder als Betrag ein; die Darlehenssumme wird automatisch ermittelt.
- 2Tragen Sie Laufzeit und Jahreszins ein. Ergänzen Sie Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung, um die echte Monatsbelastung zu sehen.
- 3Sehen Sie die Aufteilung der Rate aus Zins und Tilgung, Steuern und Versicherung sowie die Zinsen über die gesamte Laufzeit.
Woraus sich die Monatsrate zusammensetzt
Rate = Zins und Tilgung + monatliche Steuer + monatliche Versicherung (+ Kreditversicherung)Viele denken, die Rate bestehe nur aus Zins und Tilgung. Tatsächlich ziehen Banken meist Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung mit ein und weisen alles zusammen aus, bekannt als PITI: Principal, Interest, Taxes, Insurance. Liegt die Anzahlung unter 20%, kommt eine Kreditausfallversicherung hinzu, die in der Regel entfällt, sobald die Restschuld unter 80% des Beleihungswerts sinkt.
Neben der laufenden Rate fallen einmalige Kosten an: Anzahlung, Notar- und Grundbuchgebühren, Gutachten und Bearbeitungsentgelt, zusammen meist 2% bis 5% des Kaufpreises. Für die Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, gilt die 28/36-Regel: Die Wohnkosten sollten unter 28% des Monatsnetto bleiben und alle Schuldendienste inklusive Auto- und Kartenkrediten unter 36%. Die Regel ist konservativ, schützt aber vor Überschuldung.
| Anzahlung | Darlehen | Rate (Zins/Tilgung) | Kreditversicherung | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 10% | 270.000 | ≈ 1.289 | erforderlich | ≈ 194.000 |
| 20% | 240.000 | ≈ 1.146 | nicht nötig | ≈ 172.500 |
| 30% | 210.000 | ≈ 1.003 | nicht nötig | ≈ 151.000 |
Einfluss der Anzahlung (300.000 Immobilie, 30 Jahre, 4,0%)
Häufige Fragen
Ist eine höhere Anzahlung immer besser?
Nicht zwingend. Mehr Eigenkapital bedeutet ein kleineres Darlehen, weniger Zinsen und keine Kreditversicherung. Dem steht der Opportunitätsgedanke gegenüber: Wer alles Eigenkapital in die Immobilie steckt, hat keine Reserve mehr. Wenn Sie verlässlich mehr Nachsteuerrendite erzielen als der Darlehenszins kostet, oder Liquidität für Risiken brauchen, kann eine geringere Anzahlung klüger sein. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten in jedem Fall als Puffer bleiben.
Fester oder variabler Zins?
Ein fester Zins bleibt über die gesamte Laufzeit konstant, die Rate ist planbar, und das passt zu allen, die lange wohnen bleiben und Sicherheit schätzen. Ein variabler Zins startet meist niedriger, schwankt aber mit dem Markt und kann steigen; das passt, wer in wenigen Jahren verkaufen oder umschulden will und steigende Raten tragen kann. Entscheidend sind die geplante Wohndauer und die Belastbarkeit Ihres Cashflows bei steigenden Zinsen.
Lohnt sich eine vorzeitige Rückzahlung?
Vergleichen Sie den Darlehenszins mit Ihrer alternativen Nachsteuerrendite. Liegt der Zins höher, entspricht die Tilgung einer risikofreien Rendite in dieser Höhe. Liegt er niedriger, ist das Geld investiert oder als Reserve oft besser aufgehoben. In manchen Ländern sind Hypothekenzinsen steuerlich abzugsfähig; dieser Vorteil entfällt bei vorzeitiger Tilgung und gehört in die Rechnung.
Was besagt die 28/36-Regel?
Eine Faustregel zur Tragfähigkeit: Wohnkosten sollten 28% des monatlichen Einkommens nicht übersteigen und alle Schuldendienste zusammen, also Baufinanzierung plus Autokredit plus Kartenraten, nicht mehr als 36%. Banken nutzen sie als ersten Filter; sie ist bewusst konservativ. Die endgültige Prüfung berücksichtigt außerdem Bonität, Eigenkapitalquote und Erwerbssituation.