Wie viel Haus können Sie sich leisten? Drei Zahlen, die die Bank nicht freiwillig nennt
Zwischen dem bewilligten Kreditrahmen und dem wirklich tragfähigen Betrag liegt oft eine große Lücke. Drei Kennzahlen liefern die sichere Zahl.
Bei der Kreditprüfung fragt die Bank: „Kann der Kunde zahlen?“ – mit Einkommensfaktoren und Schuldendienstquoten. Das ist eine Obergrenze, nicht Ihr Zielwert. Ein tragfähiges Budget ermitteln Sie selbst.
Zahl eins: die 28/36-Regel
- Wohnkosten unter 28 % des Monatsnetto: Darlehensrate, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung.
- Gesamtschulden unter 36 %: zusätzlich Autokredit, Kreditkarten, Ratenkredite und Unterhalt.
Beispiel: Bei 30.000 Monatseinkommen liegt die Wohnkosten-Grenze bei 8.400 und die Gesamtgrenze bei 10.800. Wer bereits 3.000 fürs Auto zahlt, sollte die Rate unter 7.800 halten.
Zahl zwei: Eigenkapital plus Nebenkosten
Das Eigenkapital beträgt meist 20–30 %, doch das ist längst nicht der ganze Bedarf. Einplanen müssen Sie außerdem Grunderwerbsteuer (etwa 1–3 %), Instandhaltungsrücklage, Makler, Renovierung, Einrichtung sowie eine Reserve von mindestens sechs Raten.
Zahl drei: der Stresstest
Rechnen Sie vor Vertragsabschluss die Rate mit 1–2 Prozentpunkten höherem Zins nach und prüfen Sie, ob Sie sie tragen. Passt das Budget nur beim heutigen Zins, ist es gegen Zinsbewegungen völlig ungeschützt.
Vergleichen Sie Raten mit dem Hypothekenrechner über Zinsen und Laufzeiten und simulieren Sie Sondertilgungen mit dem Kreditrechner.
Laufende Kosten nicht vergessen
- Hausgeld: berechnet nach Fläche und auf Dauer ein echter Posten.
- Instandhaltung und Renovierung: Immobilien brauchen fortlaufende Investitionen.
- Pendeln: Ein günstigerer Speckgürtel kostet Zeit und Fahrtgeld, die man einpreisen sollte.
- Opportunitätskosten: was das Eigenkapital am Kapitalmarkt erwirtschaften könnte.
Was nach alledem herauskommt, ist der Preis, den Sie sich wirklich leisten können. Er liegt meist 20–30 % unter dem bewilligten Rahmen – und genau das ist das Budget, mit dem Sie ruhig wohnen.