瑞士抵押貸款計算器
使用瑞士法郎/歐元支援和瑞士市場利率計算抵押貸款付款
本站計算器僅提供一般性估算與參考資訊，不構成任何金融、投資、稅務或法律建議。在做出任何決定前，請諮詢合格的專業人士。
如何使用瑞士抵押貸款計算器
- 1輸入房價、首付與瑞士參考利率或基於 SARON 的利率。
- 2輸入期限與攤銷要求（通常降至價值的 2/3）。
- 3檢視每月分期、總利息與剩餘債務計劃。
瑞士房貸計算
年利息 = 利率 × 債務；按規則攤銷至不超過房產價值的 2/3瑞士房貸通常用參考利率（歷史上是 SARON，之前為 Libor）加銀行加點來確定利息。
借款人必須在約 15 年內將超出房產價值三分之二的部分攤銷，這決定了所需還款額。
瑞士房貸有幾個獨特之處：① **首付門檻**：通常需自籌至少 20% 首付，其中至少 10% 必須是「真金白銀」（現金或儲蓄），剩下 10% 可用養老金（第二支柱）抵押或提取；② **攤銷要求**：貸款超過房產估值 66.7% 的部分必須在 **15 年內攤銷到 66.7%**（或退休前還清）；③ **負擔能力測試**：銀行按 **5% 的「計算利率」**（遠高於實際利率）測算，要求月供不超過稅前收入的 1/3——**這是瑞士樓市最嚴格的約束，也是房價相對穩定的重要原因**。
**組合式貸款（Tranchierung）是主流做法**：把貸款分成 2–4 筆，期限和型別各不相同（如一筆 5 年固定、一筆 10 年固定、一筆 SARON 浮動），到期時間錯開。這樣既能享受短期低利率，又分散了「到期時恰好利率高點」的風險。**選擇固定期限本質是在為「利率確定性」付費**——固定利率通常比浮動高 0.5%–1.5%，買的是「不用擔心利率上漲」的保險。
| 型別 | 特點 | 利率特徵 | 適合人群 |
|---|---|---|---|
| 固定利率（Festhypothek） | 2–10 年鎖定 | 高於浮動，確定性高 | 風險厭惡、長期持有 |
| 浮動利率（SARON/Libor） | 隨市場波動 | 短期較低，風險自擔 | 短期持有、風險承受高 |
| 貨幣市場按揭（Geldmarkt） | 跟隨貨幣市場利率 | 最靈活 | 短期過渡 |
| 可變利率（Variable） | 銀行可調整 | 通常最高 | 臨時融資 |
| 組合式（Tranchierung） | 分多筆不同期限 | 分散風險 | 多數購房者的選擇 |
瑞士常見的抵押貸款模式
常見問題
瑞士用哪種參考利率？
多數新貸款用 SARON 加加點；舊貸款可能仍參考固定或 Libor 利率。
為何有三分之二規則？
瑞士監管要求在房產價值三分之二以上的債務須攤銷，以限制貸款價值比風險。
固定還是浮動利率？
借款人可在固定（可預測）與浮動（跟隨參考利率）之間選擇。
能貸多少錢？
取決於三個約束取最小值：① **首付約束**：最多貸房產價值的 80%（自住房）；② **攤銷約束**：超過 66.7% 的部分要攤銷，影響銀行的風險評估；③ **收入約束**：最關鍵，按 5% 計算利率（注意不是實際利率）+ 1% 維護費 + 攤銷，總支出不超過稅前收入的 33%。舉例：家庭年收入 15 萬瑞郎，年可承受支出 5 萬瑞郎，按 5% 計算利率可支撐約 100 萬瑞郎貸款（5萬÷5%）。**所以提高可貸額度的唯一途徑是提高收入或增加首付。**
用養老金（第二支柱）買房划算嗎？
各有利弊，取決於你的判斷。**提取（Vorbezug）優點**：降低貸款額和利息支出，減少攤銷壓力；**缺點**：養老金賬戶縮水，退休金永久減少（複利損失巨大），且取出時要繳稅（按較低稅率一次性繳納），已提取部分的人壽和殘疾保險保障也會降低。**抵押（Verpfändung）優點**：保留養老金賬戶和保險，只用作擔保；**缺點**：不降低貸款額，月供不變。經驗判斷：如果預期投資回報率高於房貸利率，保留養老金更划算；反之則提取更優。**瑞士養老金年化收益通常僅 1%–2%，所以近年低利率環境下很多人選擇抵押而非提取。**