租金收益計算器
計算瑞士房地產投資的總租金收益率和淨租金收益率
本站計算器僅提供一般性估算與參考資訊，不構成任何金融、投資、稅務或法律建議。在做出任何決定前，請諮詢合格的專業人士。
如何使用租金收益計算器
- 1輸入房產總價（或首付+貸款）與月/年租金收入。
- 2輸入持有成本：物業費、稅費、空置與維修預留。
- 3檢視毛租金收益率與淨租金收益率，以及回本年限。
租金回報率怎麼算？毛收益與淨收益
毛收益率 = 年租金 ÷ 房產總價；淨收益率 = (年租金 − 年成本) ÷ 投入本金毛租金收益率只看『年租金÷總價』，簡單但會高估，因為它沒扣稅費、空置、維修。淨收益率（Net Yield）扣除所有持有成本後，才接近真實回報。
投入本金用『實際掏了多少』更合理：全款用總價，貸款則用首付+利息作為本金，否則會把銀行槓桿算進你的回報率裡、虛高收益。
本工具同時給毛/淨收益率與回本年限，幫你在『買房出租』和『存錢理財』之間做 apples-to-apples 比較。
**毛租金回報率 = 年租金 ÷ 房價 × 100%**，計算簡單但未扣任何成本。**淨回報率 = (年租金 − 年持有成本) ÷ (房價 + 交易成本) × 100%**，才是真實收益。年持有成本包括：物業費、取暖費（北方）、房產稅（目前住宅免徵，商業有）、維修基金、空置期損失（通常按一個月計）、中介費（通常一個月租金）、稅費（出租需繳增值稅/個人所得稅，各地政策不同）。**粗略估算：淨回報 ≈ 毛回報 × 0.7 到 0.8。**
**租售比（房價 ÷ 年租金）是另一個常用指標**，國際公認合理區間是 15–25 倍（對應回報率 4%–6.7%）。中國一線城市普遍 50–80 倍（回報率 1.3%–2%），明顯偏離國際水平。**這說明買房的收益主要來自資產增值而非租金現金流**，投資邏輯是博升值，一旦房價停止上漲，持有成本就會變成純粹的負擔。**判斷是否值得投資，要把「租金回報 + 預期增值」與「理財收益率 + 房貸利率」整體比較。**
| 物業型別 | 毛租金回報率 | 淨回報率 | 風險 |
|---|---|---|---|
| 一線城市住宅 | 1.2% – 2.0% | 0.8% – 1.5% | 低（流動性好） |
| 二線城市住宅 | 2.0% – 3.5% | 1.5% – 2.8% | 中 |
| 三四線住宅 | 2.5% – 4.0% | 2.0% – 3.5% | 中高（流動性差） |
| 商鋪 | 4% – 8% | 3% – 6% | 高（空置風險） |
| 寫字樓 | 3.5% – 6% | 2.5% – 4.5% | 高 |
| 長租公寓（整棟） | 4% – 6% | 3% – 5% | 中（運營重） |
| REITs（上市） | 4% – 7% | — | 中（有流動性） |
不同城市/物業型別的租金回報率參考
常見問題
毛收益和淨收益差多少？
視持有成本而定，淨收益常比毛收益低 2–4 個百分點。忽略成本會嚴重高估回報。
貸款買房怎麼算本金？
用首付+累計利息作為你的真實投入；別用總價，否則槓桿會虛增收益率。
回報率多少算划算？
沒有統一標準，需對比同地段租售比、無風險利率與你當地稅負。本工具給數字，判斷要結合當地市場。
回報率多少算好的投資？
與替代投資比較。三個基準：① **無風險利率**（國債約 2%–3%），低於這個不如買國債；② **房貸利率**（約 3%–5%），如果租金回報低於房貸利率，就是「負現金流」——每月還要貼錢；③ **機會成本**（其他投資渠道的收益率）。**合理門檻：淨租金回報率應至少覆蓋房貸利率，否則就是在為銀行打工。**另外要計算槓桿效應：首付 30%、房貸利率 4%、租金回報 3%，表面虧 1%，但槓桿會放大——實際自有資金的回報率要用完整現金流模型算，不能簡單乘除。
空置期怎麼算進回報？
用「有效租金」而非「名義租金」：**有效年租金 = 月租 × 12 × (1 − 空置率)**。空置率經驗值：一線城市核心地段 3%–5%（約半個月到 20 天）、普通地段 5%–10%、三四線 10%–20%、商鋪 15%–30%。另外要考慮**換租成本**：每次換租客通常有 0.5–1 個月空置 + 重新刷牆清潔的費用 + 中介費。**長租（3–5 年合約）能顯著降低空置成本，但會犧牲租金上漲的彈性**，需要在合同中約定租金調整條款。