租赁收益率计算器
计算瑞士房地产投资的总收益率和净收益率
本站计算器仅提供一般性估算与参考信息，不构成任何金融、投资、税务或法律建议。在做出任何决定前，请咨询合格的专业人士。
如何使用租赁收益率计算器
- 1输入房产总价（或首付+贷款）与月/年租金收入。
- 2输入持有成本：物业费、税费、空置与维修预留。
- 3查看毛租金收益率与净租金收益率，以及回本年限。
租金回报率怎么算？毛收益与净收益
毛收益率 = 年租金 ÷ 房产总价；净收益率 = (年租金 − 年成本) ÷ 投入本金毛租金收益率只看『年租金÷总价』，简单但会高估，因为它没扣税费、空置、维修。净收益率（Net Yield）扣除所有持有成本后，才接近真实回报。
投入本金用『实际掏了多少』更合理：全款用总价，贷款则用首付+利息作为本金，否则会把银行杠杆算进你的回报率里、虚高收益。
本工具同时给毛/净收益率与回本年限，帮你在『买房出租』和『存钱理财』之间做 apples-to-apples 比较。
**毛租金回报率 = 年租金 ÷ 房价 × 100%**，计算简单但未扣任何成本。**净回报率 = (年租金 − 年持有成本) ÷ (房价 + 交易成本) × 100%**，才是真实收益。年持有成本包括：物业费、取暖费（北方）、房产税（目前住宅免征，商业有）、维修基金、空置期损失（通常按一个月计）、中介费（通常一个月租金）、税费（出租需缴增值税/个人所得税，各地政策不同）。**粗略估算：净回报 ≈ 毛回报 × 0.7 到 0.8。**
**租售比（房价 ÷ 年租金）是另一个常用指标**，国际公认合理区间是 15–25 倍（对应回报率 4%–6.7%）。中国一线城市普遍 50–80 倍（回报率 1.3%–2%），明显偏离国际水平。**这说明买房的收益主要来自资产增值而非租金现金流**，投资逻辑是博升值，一旦房价停止上涨，持有成本就会变成纯粹的负担。**判断是否值得投资，要把「租金回报 + 预期增值」与「理财收益率 + 房贷利率」整体比较。**
| 物业类型 | 毛租金回报率 | 净回报率 | 风险 |
|---|---|---|---|
| 一线城市住宅 | 1.2% – 2.0% | 0.8% – 1.5% | 低（流动性好） |
| 二线城市住宅 | 2.0% – 3.5% | 1.5% – 2.8% | 中 |
| 三四线住宅 | 2.5% – 4.0% | 2.0% – 3.5% | 中高（流动性差） |
| 商铺 | 4% – 8% | 3% – 6% | 高（空置风险） |
| 写字楼 | 3.5% – 6% | 2.5% – 4.5% | 高 |
| 长租公寓（整栋） | 4% – 6% | 3% – 5% | 中（运营重） |
| REITs（上市） | 4% – 7% | — | 中（有流动性） |
不同城市/物业类型的租金回报率参考
常见问题
毛收益和净收益差多少？
视持有成本而定，净收益常比毛收益低 2–4 个百分点。忽略成本会严重高估回报。
贷款买房怎么算本金？
用首付+累计利息作为你的真实投入；别用总价，否则杠杆会虚增收益率。
回报率多少算划算？
没有统一标准，需对比同地段租售比、无风险利率与你当地税负。本工具给数字，判断要结合当地市场。
回报率多少算好的投资？
与替代投资比较。三个基准：① **无风险利率**（国债约 2%–3%），低于这个不如买国债；② **房贷利率**（约 3%–5%），如果租金回报低于房贷利率，就是「负现金流」——每月还要贴钱；③ **机会成本**（其他投资渠道的收益率）。**合理门槛：净租金回报率应至少覆盖房贷利率，否则就是在为银行打工。**另外要计算杠杆效应：首付 30%、房贷利率 4%、租金回报 3%，表面亏 1%，但杠杆会放大——实际自有资金的回报率要用完整现金流模型算，不能简单乘除。
空置期怎么算进回报？
用「有效租金」而非「名义租金」：**有效年租金 = 月租 × 12 × (1 − 空置率)**。空置率经验值：一线城市核心地段 3%–5%（约半个月到 20 天）、普通地段 5%–10%、三四线 10%–20%、商铺 15%–30%。另外要考虑**换租成本**：每次换租客通常有 0.5–1 个月空置 + 重新刷墙清洁的费用 + 中介费。**长租（3–5 年合约）能显著降低空置成本，但会牺牲租金上涨的弹性**，需要在合同中约定租金调整条款。